粗大ゴミのこんな活用法

土地信託の特徴土地信託のメリット包括信託も認められている。
例えば、①土地所有者が「金銭」と「土地」を信託する土地信託、②土地所有者が「土地」を信託しデベロッパーが「金銭」を信託する土地信託である。 ①のスキームの場合、一般的に、金銭は建設資金（自己資金）に充てられる。
そのため、借入金が少なくなり、金利負担が軽減され、事業の早期安定を図ることができる。また、特定の事業用資産の買換えの特例を活用し、その売却資金を自己資金として投入することもできる。
また、②のスキームにおいては、金銭が建設資金に充当され、信託銀行が建物の建設を行う場合、その建物が完成した後、それぞれの出資比率に応じて土地及び建物が土地所有者及びデベロッパーに交付される。このスキームは土地信託による等価交換事業であり、信託銀行が土地所有者とデベロッパーの間に介在するため、円滑かつ安全に事業を遂行することができる。

土地信託の信託期間土地信託の特徴の一つとして、土地所有者の意思が最大限に反映できるという点がある。信託期間については、土地所有者の要請によりある程度自由に設定でき、土地所有者と信託銀行との協議によって決定される。
実務上、１０年～20年程度が多いようである。土地信託は事業を執行する信託であり、通常、信託銀行は借入金による資金で賃貸ビル等を建設するため、多額の借入金が発生する。
信託財産の管理・処分によって生じた財産は信託財産に属し、借入金債務という消極財産も信託財産に属するため、信託期間が借入金の返済期間より短く設定された場合、信託終了時に借入金債務が残った信託財産が交付されることになり、土地所有者にとっては大きなリスクを負うことになる。そのため、そのリスクを軽減したい場合や、建物を取得することを目的として土地所有者自らが建物の管理・運営等の不動産事業を営みたい場合、通常、信託期間は借入金の返済期間より長く設定される。
また、相続税対策として借入金債務を長期に保有していたい、当初から多くの配当を得たい（借入金返済額を平準化させる)、建物の管理・運営を永続的に信託銀行に委託したい（信託終了後に賃貸ビルを取得したとしても、自らはビルを管理・運営するノウハウのない土地所有者も多数いる)、といった理由により、信託期間を長期に設定する例もある。さらに複数の委託者によって建物が区分所有されている場合には、信託終了後のビル管理が煩わしい、といった理由等により、信託期間を長期にした方が、土地所有者にとって都合がよくなる。
回土地信託による事業土地信託は「賃貸型」と「処分型」に大別され、これらを基本型として多様な土地信託に応用されている。１.賃貸型の土地信託処分（分譲）型の土地信託では、土地所有者が所有する土地について宅地造成又はマンション等を建設し、その土地の付加価値を高めて分譲したい場合に、その土地を信託銀行に信託し、土地所有者に代わって信託銀行が、その土地の造成又はマンション等の建設から分譲までを一環の事業として遂行する。
〔分譲型の土地信託のスキームとその手順〕分譲型の土地信託を行う場合、次のような手順により進められる。 ①土地所有者と信託銀行の間での土地信託契約の締結②土地の造成費・マンション建設費等に必要な資金についての信託銀行による金融機関からの借入れ③信託銀行による建設会社との請負契約の締結とその土地の造成及び建物の建設④マンション等の信託銀行による分譲⑤信託銀行による、剰余金（その分譲代金から借入金の元本及び利子、諸経費、信託報酬等を差し引いた額）の信託配当としての受益者に対する交付。
処分（分譲）型の土地信託②必要資金の借入れ土地信託勘定証壷代金④宅地・マンションの分譲④分譲代金元利金の返済土地信託の契約内容実地計画に基づき土地信託契約を締結する際に作成される土地信託契約書には、少なくとも次に掲げる事項が記載される。土地信託における事業収支毎期、現金での収入から支出を差し引き、その差額である剰余金を信託配当として受益者に交付する。
賃貸型の土地信託における収入としては、以下のものがある。支出としては、通常次のような項目が発生する。
キャッシュ・フローで考えると、収入の部から①～⑦及び⑪を差し引いた金額が剰余金となり、この剰余金が信託配当（税引前）として、受益者に交付される。信託とは、委託者の財産（信託財産）を他人（受託者）に移転し、一定の目的に従って財産の管理又は処分をさせることである（信託法ｌ)。

信託の設定により信託財産の所有権は委託者から受託者に移転するため信託財産から生ずる所得は名義上委託者に帰属するが、受託者は信託財産を管理又は処分するのみで信託の利益を享受することはできず（信託法９)、その利益は受益者として指定された者が享受する（信託法７)。回信託税制の概要法人税法及び所得税法上、信託財産に帰せられる収入及び支出については、受益者が特定している場合はその受益者が、受益者が特定していない場合又は存在していない場合にはその信託財産に係る信託の委託者が、それぞれ信託財産を有するものとみなして、法人税法及び所得税法が適用される（合同運用信託、投資信託、特定目的信託等の集団信託に係るものを除く。
所法１３条及び法法12条)。この取扱いは、信託の趣旨及び法律関係に照らして、実質所得者課税の原則に則り、信託財産について生じる収入及び支出の帰属者を受益者（又は委託者）であるとみなして課税関係を律することとしたものである。
消費税法上も、信託財産に係る資産の譲渡等の帰属について同旨の定めがされている（消法１４条)。昭和61年土地信託通達１土地信託と課税問題土地信託とは、土地所有者が土地を信託銀行に信託し、当該信託銀行が受託者として建物の建設等を行い、資金の調達及びテナントの管理等を行い、その事業による収益を受益者に信託配当として交付するスキームであり、昭和59年に商品化されている。
土地信託については、信託であることから、信託税制が適用される。そのため、受託者が信託財産たる土地建物を売却した場合、その売却収入は受益者に帰属する。
しかし、土地信託が商品化された当時、①譲渡所得の分離課税、買換えの特例等の租税特別措置法上の各種特例の適用関係が明確でなかった。更には、②受益者が信託受益権（信託の利益を受ける権利）を取得・譲渡した場合に、信託財産そのものの取得・譲渡として課税関係を律することとなるのか、それとも有価証券類似の資産の取得・譲渡として課税関係を律することとなるのかというような問題が生じた。
２.「昭和61年土地信託通達」制定の経緯昭和61年度税制改正論議の一環として土地信託に対する現行税制の適用関係の明確化の問題が取り上げられ検討され、所得税法第13条及び法人税法第13条等の解釈の指針として「現在商品化されている委託者を受益者とする土地信託で受益権を相続の場合を除き分割しないものの信託財産の異動及び受益権の譲渡等については、受益者が信託財産を所有しているものとして、長期譲渡所得の課税の特例等を適用する」ことが決定された（昭61.1.14閣議決定「昭和61年度税制改正の要綱｣)。

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